Ένα νέο πλέγμα κυβερνητικών παρεμβάσεων και δικαστικών αποφάσεων διευρύνει τις δυνατότητες των οφειλετών να προστατεύσουν την πρώτη κατοικία τους από την Εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία, τις τράπεζες και τους servicers.
Οι επιλογές για όσους αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες και κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους αυξάνονται, καθώς νέα εργαλεία έρχονται να συμπληρώσουν τις υφιστάμενες διαδικασίες ρύθμισης οφειλών. Νοικοκυριά, επαγγελματίες, αγρότες και επιχειρηματίες αποκτούν περισσότερες δυνατότητες είτε να εξασφαλίσουν μια βιώσιμη αποπληρωμή των χρεών τους είτε να αποτρέψουν έναν πλειστηριασμό.
Το ζητούμενο είναι να βρεθεί λύση στις δυσβάσταχτες δόσεις και στην εξυπηρέτηση των οφειλών χωρίς να απαιτούνται μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες. Ακόμη και όταν μια υπόθεση φτάνει στα δικαστήρια, η οικονομική κατάσταση του οφειλέτη μπορεί να τεκμηριώνεται μέσω των διαθέσιμων μηχανισμών ρύθμισης.
Το νέο πλαίσιο, πάντως, δεν συνεπάγεται γενική διαγραφή χρεών ούτε εγγυάται ότι κανείς δεν θα χάσει την κατοικία του. Προσφέρει, όμως, συγκεκριμένες διαδικασίες, δικαιώματα και δυνατότητες παρέμβασης, τις οποίες οι οφειλέτες μπορούν να αξιοποιήσουν εγκαίρως.
Ακολουθούν τα 10 βασικά μέτρα και οι αλλαγές που αφορούν την προστασία της πρώτης κατοικίας, τις ρυθμίσεις χρεών και την αποτροπή των πλειστηριασμών.
1. Δικαστική προστασία της πρώτης κατοικίας από το Δημόσιο – Τι προβλέπει η απόφαση του ΣτΕ
Μία από τις σημαντικότερες δικαστικές εξελίξεις αφορά τις οφειλές προς το Δημόσιο. Με την απόφαση 1404/2026, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η κατάσχεση της μοναδικής κατοικίας ενός οφειλέτη είναι νόμιμη μόνο εφόσον το Δημόσιο έχει προηγουμένως εξετάσει και τεκμηριώσει ότι δεν υπάρχουν άλλα περιουσιακά στοιχεία κατάλληλα για την κάλυψη της απαίτησης.
Η υπόθεση αφορούσε το 50% μιας μεζονέτας 162 τετραγωνικών μέτρων στο Μοσχάτο, την οποία η ΔΟΥ ΦΑΕ Πειραιά είχε προγραμματίσει να βγάλει σε πλειστηριασμό. Ο οφειλέτης υποστήριξε ότι επρόκειτο για τη μοναδική κατοικία της οικογένειάς του και ότι διέθετε άλλα ακίνητα, από τα οποία θα μπορούσε να ικανοποιηθεί η απαίτηση του Δημοσίου.
Η θέση του έγινε δεκτή σε πρώτο βαθμό. Στη συνέχεια, το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών, εξετάζοντας την προσφυγή του Δημοσίου, διαπίστωσε επίσης ότι το ακίνητο αποτελούσε τη μοναδική κύρια κατοικία του οφειλέτη και ότι υπήρχε επιπλέον ακίνητη περιουσία σε άλλες περιοχές της χώρας.
Το ΣτΕ απέρριψε την αίτηση του Δημοσίου, διατηρώντας την κρίση ότι έπρεπε να έχει προηγηθεί έρευνα για την ύπαρξη άλλων ακινήτων πριν από την κατάσχεση της κατοικίας.
Η συγκεκριμένη νομολογία δίνει πλέον τη δυνατότητα σε οφειλέτες που βρίσκονται σε αντίστοιχη θέση να επικαλεστούν το ίδιο επιχείρημα, ακόμη και λίγο πριν από τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Εφόσον κριθεί ότι το Δημόσιο μπορούσε να στραφεί σε άλλα περιουσιακά στοιχεία, η διαδικασία πλειστηριασμού της κατοικίας μπορεί να ακυρωθεί, με αντίστοιχες συνέπειες για την κατάσχεση.
Η απόφαση αφορά οφειλές που υπάγονται στον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων και μπορεί να εφαρμοστεί σε υποθέσεις που σχετίζονται με την Εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία, τους δήμους, τις περιφέρειες και άλλους δημόσιους φορείς. Δεν θεσπίζει, ωστόσο, γενική απαγόρευση κατάσχεσης της πρώτης κατοικίας από τράπεζες και servicers.
Σύμφωνα με στοιχεία από πλατφόρμες δημοσίευσης πλειστηριασμών, την τελευταία τριετία πραγματοποιήθηκαν περισσότεροι από 600 πλειστηριασμοί με επισπεύδον το Δημόσιο. Παράλληλα, η ΑΑΔΕ έχει εγγράψει από το 2024 περισσότερες από 20.000 υποθήκες σε ακίνητα για οφειλές προς την Εφορία. Οι πλειστηριασμοί που ολοκληρώνονται είναι σαφώς λιγότεροι, καθώς πολλοί οφειλέτες προχωρούν σε ρυθμίσεις προκειμένου να αναστείλουν τη διαδικασία.
2. «Δίνεις ακίνητο, σώζεις σπίτι»: Πώς λειτουργεί η νέα δυνατότητα
Η δικαστική απόφαση συμπληρώνεται από τη νέα διαδικασία του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, η οποία, σύμφωνα με το δημοσίευμα, τέθηκε σε λειτουργία στις 21 Σεπτεμβρίου 2026. Μέσω αυτής, ο οφειλέτης μπορεί να επιλέξει την εκποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτει, ώστε να διασώσει την κύρια κατοικία του.
Η δυνατότητα αυτή δεν περιορίζεται στις οφειλές προς το Δημόσιο, αλλά αφορά και χρέη προς άλλους πιστωτές, στο πλαίσιο της προβλεπόμενης διαδικασίας.
Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης με χρέος 150.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και δύο οικόπεδα αξίας 50.000 ευρώ το καθένα μπορεί να επιλέξει την πώληση των οικοπέδων. Με αυτόν τον τρόπο διατηρεί το σπίτι του και μειώνει την οφειλή του κατά 100.000 ευρώ, στα 50.000 ευρώ.
Το όφελος μπορεί να είναι μεγαλύτερο όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει σημαντικά την αξία της κατοικίας. Εάν, για παράδειγμα, η οφειλή φτάνει τις 300.000 ευρώ, η διάθεση των δύο οικοπέδων μπορεί να αφήσει υπόλοιπο 100.000 ευρώ, ίσο με την αξία του σπιτιού που διατηρεί ο οφειλέτης.
Σύμφωνα με το περιγραφόμενο πλαίσιο, το υπόλοιπο μπορεί να ρυθμιστεί σε έως 420 μηνιαίες δόσεις, ανάλογα με τα οικονομικά δεδομένα της υπόθεσης. Η συγκεκριμένη δυνατότητα συνδυάζει, επομένως, τη διάσωση της κύριας κατοικίας με τη μείωση του χρέους και την αποπληρωμή του σε βάθος χρόνου.
3. Έκτακτη ρύθμιση σε έως 120 δόσεις για χρέη προς Εφορία και ΕΦΚΑ
Ιδιαίτερη σημασία έχει η νέα ρύθμιση για όσους αντιμετωπίζουν άμεσο κίνδυνο πλειστηριασμού εξαιτίας οφειλών προς το Δημόσιο.
Στο νομοσχέδιο που, σύμφωνα με το δημοσίευμα, προγραμματίζεται να κατατεθεί στη Βουλή, προβλέπεται έκτακτη δυνατότητα αποπληρωμής σε έως 120 δόσεις, δηλαδή σε χρονικό διάστημα δέκα ετών.
Η μηνιαία επιβάρυνση εκτιμάται ότι θα είναι μειωμένη κατά 80% σε σύγκριση με την πάγια ρύθμιση των 24 δόσεων για χρέη προς την ΑΑΔΕ και τον ΕΦΚΑ. Σε σχέση με τη ρύθμιση των 72 δόσεων, η μείωση υπολογίζεται στο 40%, ενώ προβλέπεται ελάχιστη μηνιαία καταβολή 30 ευρώ.
Οι αιτήσεις αναμένεται, σύμφωνα με το κείμενο, να αρχίσουν στα μέσα Νοεμβρίου. Η έκτακτη ρύθμιση θα έχει προσωρινό χαρακτήρα, με ορίζοντα έως την άνοιξη, και θα αφορά οφειλέτες που συσσώρευσαν σημαντικά χρέη πριν από το 2025.
Για όσους κινδυνεύουν να χάσουν την κατοικία τους, η ένταξη σε κατάλληλη ρύθμιση μπορεί να αποτελέσει κρίσιμο βήμα για την αναστολή των μέτρων είσπραξης, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
4. Απαγόρευση πλειστηριασμού για όσους τηρούν ενεργή ρύθμιση
Μία ακόμη παρέμβαση αφορά τους οφειλέτες που έχουν ήδη συμφωνήσει σε ρύθμιση, αλλά εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο απώλειας της κατοικίας τους.
Με το νέο νομοσχέδιο, το οποίο, σύμφωνα με το δημοσίευμα, προγραμματίζεται να προωθηθεί προς ψήφιση στις αρχές Νοεμβρίου, προβλέπεται ότι όταν ο οφειλέτης τηρεί ενεργή ρύθμιση θα απαγορεύονται συγκεκριμένες ενέργειες των πιστωτών, όπως η καταγγελία της σύμβασης, η έκδοση διαταγής πληρωμής, η κατάσχεση και η έναρξη ή συνέχιση πλειστηριασμού.
Η απαγόρευση θα αφορά τράπεζες, funds και servicers, ενώ για τις παραβάσεις προβλέπονται πρόστιμα και αποζημίωση υπέρ του οφειλέτη. Παράλληλα, ο πλειστηριασμός θα αναστέλλεται, με προβλεπόμενη συνέπεια ακυρότητας σε περίπτωση παραβίασης της σχετικής απαγόρευσης.
Στόχος είναι να αποτραπεί το ενδεχόμενο ένας δανειολήπτης να καταβάλλει κανονικά τις δόσεις μιας ενεργής ρύθμισης και, παράλληλα, να βρίσκεται αντιμέτωπος με διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.
5. Υποχρεωτική πρόταση ρύθμισης πριν από τον πλειστηριασμό
Για παλαιές και νέες οφειλές, ο νόμος 5193/2025 προβλέπει υποχρέωση των πιστωτών που δρομολογούν πλειστηριασμό να καταθέτουν έγγραφη πρόταση ρύθμισης στον οφειλέτη τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την προγραμματισμένη εκποίηση του ακινήτου.
Η υποχρέωση αυτή προβλέπεται να ενισχυθεί περαιτέρω μέσω του νέου νομοσχεδίου.
Η πρόταση δεν μπορεί να διαμορφώνεται αυθαίρετα από τον πιστωτή, αλλά πρέπει να είναι τεκμηριωμένη και να λαμβάνει υπόψη τις οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη. Η σχετική τεκμηρίωση μπορεί να αποτελέσει σημαντικό στοιχείο για τη νομική του προστασία, εφόσον θεωρεί ότι η προτεινόμενη ρύθμιση δεν ανταποκρίνεται στις πραγματικές του δυνατότητες.
Προβλέπεται επίσης να αντιμετωπίζεται ως παράβαση η περίπτωση κατά την οποία ο οφειλέτης ζητά ρύθμιση, αλλά ο πιστωτής δεν απαντά μέσα στην προβλεπόμενη τρίμηνη προθεσμία. Σε αυτή την περίπτωση, σύμφωνα με το δημοσίευμα, αναστέλλονται ο εκτοκισμός και η κεφαλαιοποίηση των τόκων.
6. Προκαταβολή έως 15% για τη διμερή ρύθμιση οφειλών
Στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό προβλέπεται ήδη ότι οι ευάλωτοι οφειλέτες δεν χρειάζεται να καταβάλουν προκαταβολή για να ενεργοποιηθεί το σχέδιο ρύθμισης. Για τους μη ευάλωτους οφειλέτες που έχουν προγραμματισμένο πλειστηριασμό, η προκαταβολή περιορίζεται έως το 10% του κεφαλαίου.
Το νέο πλαίσιο επεκτείνει αντίστοιχη προστασία και στις διμερείς διαπραγματεύσεις μεταξύ οφειλέτη και πιστωτή.
Ειδικότερα, το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο προβλέπει ότι δεν θα μπορεί να απαιτείται προκαταβολή μεγαλύτερη από το 15% του ανεξόφλητου υπολοίπου.
Το ποσοστό αυτό αποτελεί ανώτατο όριο και όχι υποχρεωτική καταβολή. Επομένως, μπορεί να συμφωνηθεί χαμηλότερη προκαταβολή ή ακόμη και μηδενική, ανάλογα με τις συνθήκες κάθε περίπτωσης, την οικονομική δυσχέρεια του οφειλέτη, κοινωνικά κριτήρια ή προβλήματα υγείας.
7. Ειδική προστασία για ευάλωτους και οικονομικά αδύναμους οφειλέτες
Πρόσθετες δικλείδες προστασίας προβλέπονται για όσους πληρούν τα κριτήρια ευαλωτότητας και αδυνατούν να ανταποκριθούν στις οφειλές τους.
Οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την προβλεπόμενη εναλλακτική πρόταση πριν από τον πλειστηριασμό. Εάν ο οφειλέτης δεν την αποδεχθεί, μπορεί να λάβει την πρόταση της συνήθους διαδικασίας του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, χωρίς να υποχρεώνεται να επιλέξει τη λύση της εκποίησης άλλων ακινήτων.
Η υποβολή αίτησης στον Εξωδικαστικό ενεργοποιεί τις προβλεπόμενες δυνατότητες προστασίας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Για την πρόσβαση στα ειδικά ευεργετήματα, καθοριστική είναι η πιστοποίηση της ιδιότητας του ευάλωτου οφειλέτη.
Η συγκεκριμένη κατηγορία μέτρων απευθύνεται κυρίως σε νοικοκυριά που δεν διαθέτουν επαρκείς οικονομικούς πόρους για να αντιμετωπίσουν τις απαιτήσεις των πιστωτών και χρειάζονται μια λύση προσαρμοσμένη στις πραγματικές τους δυνατότητες.
8. Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Έως 420 δόσεις και διαγραφή μέρους του χρέους
Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός παραμένει ένα από τα βασικά εργαλεία για τη διευθέτηση οφειλών. Προβλέπει αποπληρωμή σε έως 420 δόσεις για χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς και έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.
Όσο ο οφειλέτης τηρεί τη συμφωνία, τα μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης αναστέλλονται σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους. Παράλληλα, εξετάζονται τα οικονομικά του δεδομένα και μπορεί να προκύψει διαγραφή μέρους της οφειλής, όταν το χρέος υπερβαίνει τις δυνατότητες αποπληρωμής του.
Από τον Αύγουστο, σύμφωνα με το δημοσίευμα, διευρύνθηκε η πρόσβαση στον μηχανισμό και για μικρότερους οφειλέτες, οι οποίοι μέχρι πρότινος έμεναν εκτός λόγω χρεών από 5.000 έως 10.000 ευρώ προς τράπεζες, servicers, Εφορία και ασφαλιστικά ταμεία.
Παράλληλα, από το 2025 διευρύνθηκε η περίμετρος της υποχρεωτικής, ή τεκμαιρόμενης, συναίνεσης των πιστωτών. Η πρόβλεψη αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών, με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που διαφοροποιούνται ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού. Στα κριτήρια που περιγράφονται περιλαμβάνονται εισοδήματα έως 14.000 ευρώ για άγαμους και έως 42.000 ευρώ για πολύτεκνους, καθώς και συγκεκριμένα όρια ακίνητης περιουσίας και καταθέσεων.
Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, τεκμαίρεται η συναίνεση των πιστωτών στην αντιπρόταση που παράγει ο μηχανισμός, ενώ ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.
Σε ό,τι αφορά το κόστος εξυπηρέτησης, το επιτόκιο της ρύθμισης παραμένει, σύμφωνα με το δημοσίευμα, στο 3% για τα πρώτα χρόνια, με στόχο να διατηρούνται οι μηνιαίες δόσεις σε διαχειρίσιμα επίπεδα.
9. Στήριξη για όσους δεν διαθέτουν άλλα ακίνητα
Για τους οφειλέτες που δεν έχουν άλλα περιουσιακά στοιχεία προς εκποίηση, όπως χωράφια, αποθήκες ή εξοχικές κατοικίες, προβλέπονται λύσεις που αποσκοπούν στην αποτροπή της απώλειας της κύριας κατοικίας.
Στο ενδιάμεσο πρόγραμμα, το Δημόσιο συνεισφέρει από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα στις καταβολές που απαιτούνται για την αναστολή του πλειστηριασμού. Η ενίσχυση λειτουργεί ως προσωρινή γέφυρα μέχρι την ενεργοποίηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Ο νέος φορέας προβλέπεται να αποκτά την κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη, ο οποίος θα έχει τη δυνατότητα να παραμείνει σε αυτήν ως ενοικιαστής. Η διαδικασία συνοδεύεται από κρατική συνδρομή στο μίσθωμα για διάστημα 12 ετών, ενώ προβλέπεται δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου στο τέλος της περιόδου, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
Με αυτόν τον τρόπο, ο οφειλέτης χάνει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά αποκτά τη δυνατότητα να συνεχίσει να διαμένει στο σπίτι του. Η επιλογή μπορεί να ενδιαφέρει όσους προσδοκούν ότι θα ανακάμψουν οικονομικά και θα μπορέσουν να επαναγοράσουν την κατοικία τους, αλλά και όσους επιθυμούν να παραμείνουν στο οικείο περιβάλλον τους.
10. Ανώτατο όριο στο τριπλάσιο του αρχικού κεφαλαίου για τα πανωτόκια
Μια ακόμη σημαντική παρέμβαση αφορά παλαιές οφειλές που έχουν διογκωθεί εξαιτίας των τόκων και των πανωτοκίων.
Με τη νέα ρύθμιση, το ανεξόφλητο υπόλοιπο περιορίζεται αυτοδικαίως έως το τριπλάσιο του αρχικού κεφαλαίου που είχε χορηγηθεί. Για ειδικές κατηγορίες, όπως οι κατ’ επάγγελμα αγρότες, προβλέπεται χαμηλότερο ανώτατο όριο, έως το διπλάσιο του αρχικού ποσού.
Η αναγκαστική εκτέλεση θα μπορεί να συνεχιστεί μόνο για το ποσό που προκύπτει μετά την αναπροσαρμογή της οφειλής. Εάν η διαδικασία προχωρήσει χωρίς να έχει προηγηθεί ο σχετικός υπολογισμός, προβλέπεται ακυρότητα.
Η ρύθμιση αφορά επαγγελματίες, βιοτέχνες και αγρότες που εξακολουθούν να επιβαρύνονται με παλαιά χρέη, μεταξύ άλλων από δάνεια της δεκαετίας του 1980 και του 1990, τα οποία διογκώθηκαν με την πάροδο των ετών.
Παλαιότερες παρεμβάσεις για τα πανωτόκια περιλάμβαναν προϋποθέσεις και εξαιρέσεις που περιόριζαν την πρόσβαση πολλών οφειλετών. Η νέα πρόβλεψη περιγράφεται ως γενικότερη, καθώς η αναπροσαρμογή θα γίνεται υποχρεωτικά από τον δανειστή, χωρίς να απαιτείται η υποβολή αίτησης από τον οφειλέτη.
Επιπλέον, η εφαρμογή της δεν αποκλείεται επειδή ο οφειλέτης έχει ήδη υπογράψει αναδιάρθρωση ή νέα συμφωνία αποπληρωμής. Πρόκειται για σημαντική διαφοροποίηση σε σχέση με παλαιότερες ρυθμίσεις, στις οποίες αντίστοιχοι όροι μπορούσαν να αποκλείσουν μεγάλο αριθμό δανειοληπτών.
Επιμέλεια: Συντακτική Ομάδα
